Gesetzesänderungen und Entwicklungen, die den Wert Ihrer Immobilie und Ihre Steuerlast betreffen, kurz und verständlich eingeordnet.
Erbschaft und Schenkung: Warum das Finanzamt oft zu hoch bewertet
Seit der Reform der steuerlichen Immobilienbewertung fallen die pauschalen Werte des Finanzamts spürbar höher aus. Ein Gutachten kann gegensteuern.
Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden die Bewertungsverfahren des Bewertungsgesetzes an die aktuelle ImmoWertV angepasst. In der Praxis bedeutet das: Bei Erbschaften und Schenkungen setzt das Finanzamt seither vielfach deutlich höhere Immobilienwerte an als zuvor, insbesondere im Ertrags- und Sachwertverfahren.
Das Finanzamt bewertet dabei pauschal, nach Aktenlage und ohne Ortstermin. Besonderheiten wie Instandhaltungsstau, ungünstige Grundrisse, Belastungen im Grundbuch oder ein schwieriges Umfeld bleiben unberücksichtigt. Wer den pauschalen Wert einfach hinnimmt, zahlt daher schnell mehr Erbschaft- oder Schenkungsteuer als nötig.
Der Gesetzgeber hat dafür ein Ventil vorgesehen: Nach § 198 BewG können Sie durch das Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen den niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen. Liegt der gutachterlich ermittelte Verkehrswert unter dem pauschalen Wert des Finanzamts, wird die Steuer auf dieser niedrigeren Grundlage festgesetzt. Häufig übersteigt die Steuerersparnis die Gutachtenkosten um ein Mehrfaches.
ImmoWertV: Ein einheitlicher Maßstab für alle Wertgutachten
Die Immobilienwertermittlungsverordnung regelt verbindlich, wie Verkehrswerte ermittelt werden. Was das für die Qualität von Gutachten bedeutet.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in ihrer aktuellen Fassung führt die früher verstreuten Richtlinien zusammen und legt verbindlich fest, nach welchen Verfahren und mit welchen Daten Verkehrswerte zu ermitteln sind: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren folgen seither einem einheitlichen, überprüfbaren Regelwerk.
Für Eigentümer ist das ein Gewinn an Sicherheit. Ein Gutachten, das sauber nach ImmoWertV erstellt ist, kann von Gerichten, Finanzämtern und Banken nachvollzogen und überprüft werden. Entscheidend ist, dass der Gutachter die Verfahren beherrscht und die örtlichen Marktdaten, etwa die Auswertungen der Gutachterausschüsse, korrekt anwendet.
Achten Sie deshalb bei der Auswahl eines Sachverständigen auf nachgewiesene Qualifikation. Die öffentliche Bestellung durch eine Industrie- und Handelskammer ist hier das stärkste Signal: Sie wird nur nach Prüfung der besonderen Sachkunde verliehen.
Neue Grundsteuer: Was Eigentümer jetzt prüfen sollten
Seit Anfang 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben. Nicht jeder Bescheid ist korrekt, und Wertfragen spielen eine größere Rolle als früher.
Seit dem 1. Januar 2025 erheben die Gemeinden die Grundsteuer auf Grundlage der neuen Grundsteuerwerte. In Nordrhein-Westfalen gilt das Bundesmodell, das wesentlich auf Bodenrichtwerten und pauschalierten Ertragsgrößen beruht.
Die Erfahrung der ersten Bescheide zeigt: Fehler kommen vor, etwa bei Grundstücksflächen, Wohnflächen oder der Einordnung des Objekts. Eigentümer sollten ihre Bescheide sorgfältig prüfen und Unstimmigkeiten innerhalb der Einspruchsfrist geltend machen.
Auch hier können belastbare Zahlen den Unterschied machen: Eine korrekt ermittelte Wohnfläche oder ein nachgewiesener niedrigerer Wert kann sich unmittelbar auf die Steuerlast auswirken. Im Zweifel lohnt der Blick eines Sachverständigen, bevor Fristen verstreichen.
Betrifft eines dieser Themen Ihre Immobilie?
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